Úvěry zajištěné nemovitostmi jsou jednou z konzervativních forem investování. Obecně jsou považované za bezpečnější a dá se s nimi vytvořit obranný štít proti inflaci. Ne každý má dostatek volných prostředků, aby mohl sám investovat přímo do nemovitostí, proto jsou tu úvěry.
Ještě, než se pustíme do představení, jakým způsobem fungují úvěry zajištěné nemovitostmi, zajištění podle pořadí nemovitostí a ukázky některých konkrétních příkladů investování, podívejme se, jak jsou na tom Češi s objem peněz na svých účtech.
Covidová krize se na domácnostech podepsala zcela jiným způsobem než jakákoliv předchozí krize. Banky zaznamenaly velký nárůst vkladů na účtech. Celkově se pohybují okolo tří bilionů korun. Současně pomalu roste inflace, která se v říjnu 2021 pohybovala na 5,8 %. Tradiční spořící nástroje, jako jsou spořicí účty, stavební spoření či penzijní fondy však jen těžko nabídnou takového zhodnocení úspor.
Řešením pro spoření jsou úvěry zajištěné nemovitostmi v 1. či 2. pořadí. Jedná se o konzervativní možnosti spoření dosahujících výnosů mezi 4,5 % - 7 % p. a. u úvěrů zajištěné nemovitostí v 1. pořadí a 8–10 % p. a. u úvěrů zajištěné nemovitostmi v 2. pořadí. Jaký je mezi nimi rozdíl?
Jaký je rozdíl u úvěrů zajištěných nemovitostí v 1. a 2. pořadí
Klíčem k poskytnutí úvěru zajištěného nemovitostí je zástavní právo smluvní. To představuje záruku pro toho, kdo koupi nemovitosti či rekonstrukci financuje. Pokud je úvěr zastavený nemovitostí, je zde jistota, že peníze poskytovatel úvěru dostanete zpět. Na základě zástavního práva je tedy možné přistoupit k prodeji a tímto způsobem umořit své pohledávky.
Úvěry zajištěné nemovitostmi jsou označeny podle pořadí jednotlivých zástav k zastavené nemovitosti. Úvěr se tedy může vázat k nemovitosti v 1. pořadí. V případě, že na danou nemovitost byl již v minulosti poskytnut nějaký úvěr a přetrvává zde nesplacená jistina, pak nemovitost k dalšímu úvěru bude zastavena v 2. pořadí.
Na platformě Bondster se můžete setkat s úvěry od společnosti ACEMA, které jsou zajištěné nemovitostmi jak v 1. pořadí, tak i v 2. pořadí. Úvěry v prvním pořadí mají obvykle nižší LTV a přinesou vám roční výnos mezi 4,5 – 7 % p. a. Jsou tak skvělým produktem pro spoření na důchod. Pojďme se podívat na modelový příklad úvěru zajištěného nemovitostí v 1. pořadí, do kterého můžete investovat na platformě Bondster.
Modelový příklad úvěru zajištěného nemovitostí v 1. pořadí:
Výše investice: 10 000 Kč
Počátek investice: 31.11.2021
Předpokládané ukončení investice: 31.11.2023
Úroková sazba: 6 %
Roční výnos při úroku 6 %: 600 Kč
Celková částka po ukončení investice: 11 200 Kč
LTV: 43,75 %
Vystoupení dříve: Ano, za 1 % p.a.
Nejčastěji je úvěr zajištěný nemovitostí využíván u developerských projektů, kde úvěr v prvním pořadí poskytuje banka a úvěr ve druhém pořadí je poskytnut platformami skupinového financování nebo jinými institucemi.
Úvěry ve druhém pořadí se často objevují na platformách skupinového financování nemovitostí, zejména v Německu, ale i v ČR. Banky nemohou jednoduše poskytnout plné finanční prostředky potřebné pro projekt, protože musí dodržovat přísná pravidla na maximální výši kapitálu/úvěru, který mohou poskytnout k hodnotě nemovitosti (LTV*).
V závislosti na zemi se limity LTV liší, ale bankovní úvěry obecně nepřesahují 60 % celkové hodnoty projektu. Financování úvěrem ve druhém pořadí je tak běžná praxe na trhu, která poskytuje investorům možnost získat vyšší výnos u úvěrů zajištěných nemovitostí. Jak bylo zmíněno, výnosnost u těchto úvěrů se pohybuje mezi 8 a 10 % p. a. Podívejme se opět na modelový příklad úvěru zajištěného nemovitostí ve 2. pořadí.
Modelový příklad úvěru zajištěného nemovitostí v 2. pořadí:
Výše investice: 10 000 Kč
Počátek investice: 31.11.2021
Předpokládané ukončení investice: 31.11.2023
Úroková sazba: 10 %
Roční výnos při úroku: 1000 Kč
Celková částka po ukončení investice: 12 000 Kč
LTV: 72 %
Vystoupení dříve: Ano, za 1 % p.a.
Poskytnutí úvěru ve druhém pořadí předchází řádné posouzení schopnosti splácet a vyhodnocení platební historie žadatele stejně jako u jiných žádostí o úvěr. V případě, že je hodnota zajištěné nemovitosti dostatečně vysoká pro poskytnutí dalšího úvěru, může být po splnění všech podmínek úvěr ve druhém pořadí vyplacen. Tyto úvěry jsou obvykle využity pro rozvoj podnikání nebo rekonstrukci nemovitosti. „V tomto případě je riziko pro investora stále nízké a jeho hodnotu udává míra zajištění LTV za oba poskytnuté úvěry. Úrokový výnos v rozmezí 8 - 10 % činí z investice do úvěrů zajištěných nemovitostí jednu z nejlepších nabídek na trhu,“ říká Richard Kouba, Chief Sales & Marketing Officer společnosti Bondster.
Pozn.: * LTV (Loan To Value) označuje poměr mezi výší půjčky a částkou, na kterou byla zastavená nemovitost v době sjednání úvěru ohodnocena. Čím nižší LTV je, tím je míra zajištění vyšší. Pro srovnání: hypotéky v Česku se poskytují do výše 90 % LTV.
Autoři: Richard Kouba, Petra Halíková
